Friere prissetting av landbrukseiendommer

 Info, Nyhetsbrev  Kommentarer er skrudd av for Friere prissetting av landbrukseiendommer
feb 242010
 

Friere prissetting av landbrukseiendommer

Opphevelse av priskontroll på bebygde eiendommer under 500 dekar med mindre enn 25 dekar jord.

Nytt rundskriv M 1/2010 av 17.02.2010
Endring i rundskriv M-3/2002- Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon.
Boverdi og nedre beløpsgrense for prisvurderinger ved konsesjonsbehandling av bebygd eiendom.

Bakgrunnen for endringene slik vi ser det:

– Rundskriv M2/2010 legger vesentlig vekt på boplikt, derfor vil verdien av boverdien måtte vektlegges mer.
– I fra 2002 til nå er det skjedd vesentlig endringer i verdsetting av boliger i Norge.

Endringene får virkning for:

a) Verdsetting av landbrukseiendommer generelt
«Departementet bestemmer med dette at den øvre grensen for tillegg av boverdi ved prisvurdering knyttet til konsesjonsbehandling av bebygd eiendom skal være kr 1 500 000.» Det vises til tidligere praksis for gradering av tillegget.

b) Nedre grense for prisvurdering ved konsesjon økes fra 750 0000 til kr 1 500 000
I rundskrivet skrives det at: For at prisvurdering ved konsesjon skal gjøres må eiendommen oppfylle arealgrensene i Konsesjonsloven § 5. annet ledd.
Fra loven § 5, annet ledd: «Ved erverv av bebygd eiendom hvor fulldyrka og overflatedyrka jord er mer enn 25 dekar, eller eiendommen består av mer enn 500 dekar produktiv skog, er konsesjonsfriheten etter første ledd nr 1 og 2 (overtatt fra familie eller med odel) betinget av at erververen bosetter seg på eiendommen innen 1 år og bebor den i mist 5 år.»

Priskontrollen gjelder derfor for bebygde eiendommer for bruk med mer enn 25 dekar jord, eller mer enn 500 dekar skog, hvor avtalt kjøpesum er over 1 500 000.

Landbruks – og matdepartementet skriver at hver 4. landbrukseiendom ble omsatt mellom 750 000 – 1 500 000. Totalt var ca 60 % av salgene under 1 500 000.

Næringskomiteen i Stortinget presiserer samtidig at det er viktig å holde fast ved bruksverdivurdering til landbruksformål og kostnadsnivå for landbruksbygg skal danne grunnlaget for verdsettingen.

LMD: Rundskriv M-1/2010

Tinglysing med senere søknad om konsesjon?

 Info, Nyhetsbrev  Kommentarer er skrudd av for Tinglysing med senere søknad om konsesjon?
des 212009
 

Aktuelt i familieoverdragelse å tinglyse skjøte med skjema om konsesjonsfrihet for deretter å søke om konsesjon?

I forbindelse med rundskriv M-2/2009 vil det kunne dukke opp usikkerhetsmomenter i forbindelse med tinglysing av skjøte.
Der hvor kjøper er klar på at han ønsker å tilflytte eiendommen innen 1 år er situasjonen problemfri, men der hvor kjøper er usikker eller ikke kan eller ønsker å tilflytte eiendommen, vil det være usikkerhetsmomenter i forbindelse med saksbehandlingstiden i kommunen og eventuell anke til Fylkesmannen.

Det er mange situasjoner som har behov for rask avklaringer:
a) Hvis selger ønsker å søke Førtidspensjon er man avhengig av å få tinglyst.
b)Ved overtakelse av gjeld ønsker selger å slippe å betale lenger enn nødvendig.
c) Kontantutbetaling hvis selge skal kjøpe seg annen bolig eller andre aktiva.
d) Partene ønsker rask framdrift i prosessen.

Selv om man mener at en bør få konsesjon vil selve prosessen ved konsesjonssøknaden kunne ta tid.

I slike tilfelle kan det være riktig å foreta tinglysing med å bruke skjema for konsesjonsfrihet for da i ettertid søke om konsesjon.

Mer usikkert blir det hvis man er tvil om man faktisk får konsesjon.
Rundskriv M – 2/2009 omhandler dette under punkt 8.2.11.
I Rundskrivet punkt 9.2 fastslås det at det «når dette året er omme, oppstår det ingen ytterligere frist for å søke konsesjon. Er det på dette tidspunkt ikke søkt om konsesjon, kan konsesjonsmyndigheten fremme konsesjonspålegg «.

Med tinglysing av skjøte sammen med «Skjema om konsesjonsfrihet» underskriver kjøper på at han tilflytter eiendommen inne 1 år. Myndighetenes virkemidler er derfor nettopp ettårsfristen om boplikt, og skulle man innen 1 år etter ervervet komme til at man ikke vil tilflytte eiendommen, må man søke konsesjon.
At regelverket er slik å forstå har Statens Landbruksforvaltning bekreftet på telefonhenvendelse.

Etter vår menig kan det verken være feil eller ulovlig å foreta overskjøting av eiendommen med skjøte og «Skjema for egenerklæring om konsesjonsfrihet » og deretter å sende konsesjonssøknad innen 1 år.
Dokumentavgift og tinglysingsgebyr vil på vanlig måte bli å betale.
Som en ansvarlig kjøper bør man søke innen 1 år slik at man unngår konsesjonspålegg.
Man må da ta konsekvensen av konsesjonsbehandlingen og skulle man da ikke få konsesjon vil man måtte selge eiendommen videre til en som kan få konsesjon.
Dokumentavgift og tinglysingsgebyr vil måtte betales på nytt.
En slik løsning er derfor ikke å anbefale der man er i tvil om en vil få konsesjon.

I tilfeller hvor man er i tvil om at man vil få konsesjon kan det være en idé i kjøpekontrakten å gjøre overdragelsen avhengig av konsesjon?

Følg med i praksis i egen kommune og på «eieskifte.no».